10月7日，风之铃机构发布了昆明房地产市场分析，报告显示，9月共有7个楼盘开盘销售，新上市的楼盘以混合性物业为主。普通商品房均价为5375.2元/平米，环比上涨了0.3%，价格水平的回升属正常波动。创能科技
普通住宅量价正常波动
9月是楼市的传统旺季，开发商曾将楼市回暖的希望寄托于“金九月”，但是直至今日昆明楼市的走势还不是很明朗。不久前落幕的2008秋季房交会使得9月的成交量比8月有所增加，但是与往年9月的热度对比仍相差甚远。
按报告显示总体楼盘中多层和高层所占的比例仍旧处于主导地位，单独的多层楼盘和高层楼盘占据总楼盘的比例高达62.32%，与8月这一比例的66.27%对比来看，有小幅度的下滑，新开售楼盘以混合物业为主可以很好地解释这一变化。价格方面，多层均价为3956元/平米，环比下降了3个百分点。高层均价为5590元/平米，环比上涨了6.8%，由此可见昆明在售楼盘中的普通住宅项目，均价变化起伏较大，开发商和消费者对未来的预期似乎都不是很明朗。
为了使样本数据更好地反映昆明市在售普通住宅的平均价格水平，删除部分价格在8000元/平米以上以及3500元/平米以下的楼盘，力求使入选的楼盘价格不会过多地偏离正常价位水平。从结果看，9月份在售的普通商品房均价为5375.2元/平米，环比上涨了0.3%，鉴于样本量的不同，价格水平的回升属正常波动。在售楼盘报价基本保持在5000元/平米的水平。其均方差为1097.75，即昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在4281.45—6472.95元/平米之间，比上月水平略有差别，波动范围更加集中。从均价频率分布图上看，普通住宅的均价分布在4000—6000元/平米之间的楼盘数量仍然居多，为33个。
别墅价格小幅上涨
9月别墅项目占到总在售楼盘项目的10.14%，相比8月变化不大，基本没有新增的别墅项目。昆明在售楼盘中的别墅项目，不论是别墅的总体均价，还是独栋项目和双拼/连排项目的均价相比8月都有所上升，在目前昆明楼市成交低迷的状态下,别墅却受到了市场宠爱，对别墅项目用地被严格控制的规定使别墅成为稀缺物业，供小于求的现实让其稳定的保值升值潜力和较强的抗跌性越来越受到购房者的青睐。
混合物业供销两旺
在售楼盘中的混合类项目所占比例也有所上升，从图中可以看出，9月份的这一比例为27.54%，相比8月的24.42%涨幅较大，这主要是因为9月新开盘销售的几个楼盘物业类型均为混合类项目。进一步验证了混合物业类型对开发商的吸引力，及其较好的市场适应能力和价格制定的平滑度。通常在混合物业的销售中，普通住宅房源较为抢手，这使得开发商可以从中快速回笼资金，从而缓解社区中别墅项目销售周期较长带来的压力。
小户型比例明显提升
9月，2+1+1和3+3+2户型所占的比例与上月相比均有所下降，面积在90—150平米的3+2+2户型仍是户型中的主角，占到总体的41.13%，比8月的44.12%下降了2.9个百分点。一室一厅一卫的小户型则升高了7.13个百分点，占到了26.79%，这可以说是新国六条中“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房”这一政策所收到的成效，小户型所占比例在逐渐提升。由于小户型住房的总价和首付比例均较低，其需求人群在不断扩大，随之也就有很多小户型楼盘应运而生。一些楼盘纯粹只有一室一厅的小户型楼盘，而个别新开盘的楼盘推出的即是面积小于90平米的一室一厅和二室二厅两种户型。
三环外开发速度放缓
9月份共有7个楼盘开盘销售，其中2个位于官渡区，2个位于五华区，1个位于盘龙区，其余两个位于昆明的郊县。从图中可以看出，在售楼盘在各行政区域以及各环路的分布较为稳定。由于五华区在一环路内占据的面积较大，所分布的楼盘数自然比较多，其他区域像西山区在一环路内没有楼盘项目。在一二环路间，各行政区域分布的楼盘数量也比较均匀，最多的是盘龙区的7个，其次是官渡区的6个。二三环路间的区域是每个行政区楼盘的主要分布地点，各行政区都在二三环路间建有大量的在售楼盘，其中盘龙区最多为19个，西山区为17个位居次席。三环路外的项目比较起二三环路间，下降幅度明显，这与城市扩展的速度在此区域有所放缓不无关系。
进入9月份，昆明楼市阴晴不定，成交量忽高忽低。根据昆明市房产信息网显示的成交数据，单日成交量最高的是241套，最低的是33套，相差7倍。不过仅在9月1日至24日期间，成交量就有2908套，比8月的总成交2562套多了346套，增幅为13.5%，日均121套。这些数据说明，虽然9月的楼市相对8月有所回暖，但与往年“金九”的热度对比来说，似乎还是不能让一些开发商欢呼雀跃。
秋季房交会是9月昆明楼市的重头戏，不少开发商都欲借此来逆转市场大半年来的阴晦。但与往届房交会相比，成交量下降819套，成交金额下降1.67亿元，成交面积减少超过10万平米。房交会上并未出现预期的大降价大优惠，所以熙熙攘攘的购房者们大都只看不买，没有达到预想中的火爆购房现象。昆明楼市跟全国楼市一样，让人感到了冬天的寒意。
如今，大部分购房者在等待开发商降价，开发商却在等待楼市回暖，双方僵持不下，进行着房价的博弈。总体来说，大家都在持“观望”的态度，寻找卖方与买方对房价的“均衡点”成为当前的迫切要求。
□市场观察
买卖都在寻找房价“均衡点”
本版撰文：
风之铃市场咨询机构
记者李先锋整理
数据来源：
风之铃房地产投资研究中心