“我们把客户的信用等级分为5类，只有不到1/5的客户属于优质客户，这些人才能享受到房贷利率7折优惠政策。”近日，某股份制商业银行个贷部人士告诉记者。这就意味着，7~8成的存量房贷难以享受到房贷利率7折优惠。创能科技
据央行去年10月22日下发的房贷利率调整通知，各大商业银行应从2008年10月27日起对符合标准的首套住房贷款客户提供最低7折的利率优惠政策。年前各大银行也纷纷表态，从2009年1月1日开始，只要符合银行提出的首套贷款自住房、房屋面积140平方米以下、贷款者无不良信用记录等硬性条件，贷款者(包括新贷款购房和存量房客户)均可享受最低7折的房贷利率优惠。
但据记者调查，截至目前，包括中、农、工、建在内的昆明多家银行对存量房到底能不能享受7折优惠仍然处于受理阶段。在新的一年里，每月该还多少钱、又能少还多少钱？这些问题让昆明“房奴”们充满困惑。与此同时，房贷乱象的背后，银行争夺客户之战也日趋白热化。
监管层捆绑业务很正常
调整为“下浮30%”后，作为银行近3万亿元个人房贷余额的存量客户之一，王先生一直盼望着每个月能省下200多元利息。
但为他服务的一家股份制银行态度暧昧，接听电话的个贷部经理含糊其辞，一边说政策未定，一边强调“调整是有条件的”，比如贷款金额在50万以上的客户，才可能享受7折利率优惠，而王先生只有20多万元贷款。
银行附加条件情有可原
转眼元旦都过去一个星期了，在被耐心崩溃的太太大骂一顿后，王先生决心“换银行”。但他继续碰壁。他开始明白，无论哪家银行，所有“让利”都要以银行相应的获利作为补偿。
“条件是办10张信用卡”，条件是“7折优惠后按揭就不可提前还款”还有“必须为我行介绍1-2家存款客户”等等一系列捆绑业务，让王先生颇为头痛。“我的还款日期是每月20日，可到现在，银行要么就是说要等上级银行的通知，要么就是要捆绑相应的银行业务，真不知这个月该还银行多少钱。”王先生表示。
“只要符合房贷优惠标准，存量房利率下浮30%是肯定的，但各银行可以根据自身的情况制定相应的补充条款，所以捆绑一定的业务是在合理范围内的。”省银监局相关人士告诉记者。
“这次降息对于购房者来说无疑是一个巨大利好，可对于银行来说，贷款收益会有所损失，各银行为了弥补自己的损失并完成今年上级下达的任务指标，有现在的行为也是在合理范围之内。”这是人行昆明中心支行相关人士的解释。
银行表态前，还是多还款
据记者了解，目前各银行已执行了最新的央行贷款利率，5年期贷款利率5.94%，8.5折后是5.049%，只要上级行认可了优质客户的身份，各支行会按7折计算出优质客户的还款利率。但在没有得到银行确切表态的前提下，客户本月还应适当地多存一些资金，以免因政策变化导致个人逾期贷款，影响个人的信用记录。
“我们把客户的信用等级分为5类，只有2成左右的客户能够享受到7折的优惠政策。”某股份制商业银行个贷部人士对记者透露。而优质客户的衡量标准，70%参照央行征信记录，30%参照银行自身的客户评级系统。“信用最好的客户可享7折，其余分为7.2折、7.5折、8折不等。”
另外，除少数银行自动对去年10月27日前购房的优质老客户打7折外，多数银行表示需客户向银行提出申请，即客户先给贷款支行打电话预约，然后找银行信贷员填写申请表，银行随即核查贷款者信用记录，确定无误后修改贷款利率，修改利率会在下次还款日体现。
到底咋个整才能享优惠
“我的房贷利率到底能不能打七折？”新年第一天上班，刘庚（化名）就四处打听此事，他在一家国有银行有近50万元15年的房贷。“媒体上说都可以转，可我问了银行，打了客服电话，再问了信贷员，说法却都不尽相同，到底怎么申请，什么条件能享受七折利率，我还是不明白。”
尽管四大国有银行以及一些股份制银行已陆续承诺，存量房贷原则上也可享受在基准利率基础上打七折的最优惠利率，但具体到每个客户的执行却依然有点难，首套房、普通自住房、贷款余额、信用记录都成了打折前的一座座大山。
各银行优惠条件有区别
据记者了解，建行存量房贷客户需带齐资料，到贷款经办行提交贷款利率调整申请，能否获得最低七折的优惠利率需银行审核。其给出的四个条件是:之前必须是享受基准利率0.85倍优惠的存量客户；近两年内贷款拖欠不超过2期；重新定价日起无拖欠贷款余额、不存在违约行为；重新定价日起不超过2笔以上商业贷款未还清。该行一工作人员还透露，对于一年以内贷款，只要没有两期以上的逾期记录，都可以到该行各网点申请办理。
至于农行，其总行关于存量房贷的相关政策去年10月28日已公布:一种方式是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种不符合自动调整条件的，则可递交申请，由银行决定是否可享受优惠利率。对借款人有连续90天（含）以上逾期记录的，农行将不受理其利率调整申请。
据读者反映，中行对于第一套住房按揭贷款优惠的规定，除了正常的指标外，还必须满足按揭贷款满2年以上，才可以申请办理7折优惠。但中行省分行相关人士给记者的答复是“并没有太多附加要求”，贷款优惠条件与央行的政策一致。而工行给客户的答复依然是还没有接到上级的通知。
银行:利率肯定要差别化
“这里面肯定要区别对待的，行内认定的优质客户，信用好的客户肯定能享受到最大的优惠。”某股份制银行风险管理部人士告诉记者，“但如果所有人都享受七折，银行也吃不消。”
从政策层面来看，监管部门和各商业银行总行此次并没有“一刀切”，而是纷纷把审核权限下放到分行，而有的分行则将审批权又下放到了支行。银行业有关负责人就明确表示，总行要求各分行结合当地的房地产市场情况，区分地域、楼盘、客户，合理评估贷款风险自行决定，并要体现差别化的执行要求。
具体到执行层面，各行也采取了分类对待的原则，如有的银行就明确优质客户申请一般能够获批，其他客户则要从其收入状况、信用状况加以区别，可分别给予7.5折或8折乃至7折的优惠。
有的银行还采取了贷款额的限制，如农行明确必须是初始贷款金额为30万元，才能申请享受7折优惠。这其中要明确的是，如个人客户办的是组合贷款，公积金贷款余额并不能计算进30万元内。
按揭 转还是不转？
如果不能享受到七折利率，会有市民去做转按揭——以新客户身份享受最优惠利率；而银行方面也在这方面下足功夫抢客户。
转按揭亏不亏？房贷客户茫然
对于纯商业贷款买房的客户来说，海康温泉花园小区的业主王小姐一过新年就有一件喜事:她的房贷成功进行了平转按揭，从一家大银行转到一家较小的股份制商业银行，享受到存量房贷利率7折的优惠。
据了解，王小姐2007年10月在某大型国有商业银行办理了住房按揭贷款，签订的是20年50万元的商业贷款合同。去年央行宣布商业性个人住房贷款利率下限扩大为0.7倍后，她就去申请，谁知由于曾出现过逾期还款的情况，她的申请被那家大银行拒绝了。
但她发现，不少中小银行“灵活得多”，只要资质好，购房人愿意将房贷从甲银行转到乙银行，乙银行将免费提供垫资，通过担保公司将购房人在甲银行的房贷还清，购房人还能再以首次购房的身份从乙银行获得7折优惠贷款利率买房。
王小姐马上算了一笔账，目前5年以上基准利率为5.94%，8.5折后利率为5.049%，月供为3313.5元。优惠到7折后利率为4.15%，“我每月月供可调整到3071.69元，如果按20年利率不变来算，一共能省下58034.4元，作为一个工薪阶层，我没有理由不'搬家'”。
银行那么多，他们总要抢客户的。”这种心态几乎存在于每一位接受记者调查的房贷客户身上，“在利率大一统的年代，房贷客户很少有选择意识，现在不一样了，一些中小银行在更积极地通过转按揭争夺客户。”
另一位客户刘小姐试着去一家商业银行咨询，结果对方给的条件也让她为难:“一旦转过来，就要把公积金贷款也全部转成商业贷款。”据了解，刘小姐有20多万元商业贷款，同时也有30多万元公积金贷款。虽然降息后，公积金贷款利率与商业贷款利率差别很小，但她总觉得长期来看，公积金贷款利率肯定要大大低于商业贷款。真的转的话，感觉有些亏。
但是整个市场似乎已达成共同的游戏规则:如果转按揭，贷款金额比较小的，必须把公积金贷款转成商业贷款。不过，刘小姐所在小区的另一位业主的商业贷款达到40万，公积金贷款不到10万，他们的贷款行只允诺给他利率7.5折的优惠，因此他准备把贷款转移到农行，该行给予7折优惠，虽然也要把贷款全部转成商业贷款，但这位业主觉得划算。此时，刘小姐有些茫然了，到底是转还是不转，都感觉吃亏。
“公积金+商业”贷款无法转
对此，银行业内人士提醒，转按揭首先要算清成本。如转按揭加上1%~2%的按揭费、担保费、保险费、抵押登记手续费等费用，累计支出可能在5000元左右，即使有的银行为了吸引客户，免去按揭费，其支付的成本也可能要2000元左右。这时就必须算清楚一笔账，如申请7折大概能省多少钱。“如剩余贷款不到十几万元，根本没有必要去做转按揭”。一银行信贷经理建议。
另外，目前政策允许的是“平转”，并不允许“加按揭”（增加贷款额）。因为“平转”业务是指由下一家银行贷款给客户将上一家银行的贷款还掉，然后再办理新的贷款，但是公积金贷款如果还清后，就不能再贷出来，所以只有纯商业房贷能“平转”，公积金贷款和“公积金贷款+商业贷款”的组合贷款是没办法转掉的；此外，“期房”（未取得房产证）也不能转按揭，因为转按需要抵押担保，如无房产证则无法进行。
银行:小客户无利可图
“我们抢得比较多的是多套房或者金额比较大的贷款，而贷款30万以下的客户，抢到了也无利可图。”一家股份制银行昆明分行个贷部总经理告诉记者，因为转按揭过程中银行要请担保公司来操作，需要支付担保公司大约千分之三到千分之四的担保费，不仅如此，复杂的程序需要银行人工操作，人力成本很高。因此，小客户对银行来说仅仅是花钱赚吆喝，并不能带来多少效益。
“而对于公积金贷款来说，银行一笔贷款就只能收到几块钱，少得可怜，因此我们原则上只能要求转过来的客户把公积金贷款转成了商业贷款。”这位个贷部经理说。